O que significa a nova regra Biden para os compradores de casa com credito malparado

Para oferecer solucoes de habitacao mais acessiveis aos americanos com credito malparado, a Federal Housing Finance Agency (FHFA) da Administracao Biden vai introduzir novas regras para os ajustamentos de precos ao nivel do emprestimo (LLPAs) que a Fannie Mae e a Freddie Mac podem utilizar para as taxas de hipoteca. Mas como funcionam estes LLPAs e o que significam para os compradores de casa com ma pontuacao de credito?

Como funcionam os LLPAs

Os LLPAs sao ajustamentos efectuados as hipotecas garantidas pela Freddie Mac e pela Fannie Mae. Estes ajustamentos baseiam-se frequentemente em avaliacoes de risco que as agencias utilizam para os requerentes de hipotecas e podem incluir, mas nao se limitam a:

• pontuacao de credito (nao a sua classificacao de credito. Aqui estao as principais diferencas entre notacao de credito e pontuacao de credito)
• racio emprestimo/valor (LTV)
• tipo de hipoteca (com base no tipo de ocupacao, etc.)

Os mutuantes convertem frequentemente os LLPAs na taxa de juro cobrada numa hipoteca, razao pela qual as pessoas com pontuacoes de credito mais elevadas tendem a ter taxas de hipoteca mais competitivas, uma vez que as suas avaliacoes de risco as classificam frequentemente como de baixo risco.

Que alteracoes estao a chegar aos LLPAs

Com efeitos a partir de 1 de Maio de 2023, os emprestimos adquiridos a partir desta data estarao sujeitos a uma nova Matriz LLPA. Esta nova Matriz tera em conta outros pormenores, como o racio divida/rendimento (DTI) do requerente.

Esta nova inclusao dos racios DTI podera beneficiar as pessoas com boas pontuacoes de credito, uma vez que os requerentes com um DTI inferior a 40% deverao ver uma diminuicao nos seus LLPAs, em particular nas taxas iniciais acumuladas.

No entanto, as pessoas com uma pontuacao de credito de 680 ou inferior e um DTI superior a 40% poderao ser afectadas por um aumento das taxas. A Experian informou que pelo menos 35% da populacao poderia ser afectada e veria um aumento medio de aproximadamente 0,36%. No entanto, um factor adicional para determinar este aumento sao as taxas LTV.

As taxas LTV para emprestimos que sao refinanciamentos cash-out ou emprestimos de elevado saldo serao as mais afectadas por esta nova alteracao.

Para aqueles com um LTV superior a 75 e:

• um DTI de 40%
• VantageScore inferior a 680

E quase garantido que verao um aumento de 0,36% nos LLPAs. Aqueles que nao cumprem todos estes factores podem ver uma diminuicao ou nenhuma alteracao.

Como garantir que nao sera atingido por novas taxas LLPA

A maneira mais facil de garantir que a sua nova hipoteca nao incluira um aumento nas taxas LLPA e melhorar a sua pontuacao de credito antes de se candidatar. E absolutamente vital que trabalhe para obter uma pontuacao de credito superior a 680 e melhorar o seu DTI antes de procurar casa, para que possa obter as taxas de juro mais competitivas possiveis.

Diversos factores determinam a sua pontuacao de credito, cada um com o seu proprio peso na forma como afectam a sua pontuacao:

Numero de pagamentos atempados - O numero de pagamentos em atraso no seu relatorio de credito e o factor mais significativo, representando 35% da sua pontuacao total. Se tiver algum pagamento em atraso no seu relatorio, deve concentrar-se em voltar a fazer os pagamentos minimos a tempo, sempre.

Racio de utilizacao do credito - O montante do seu saldo que transita todos os meses dividido pelo seu credito total disponivel e o seu Racio de utilizacao do credito. Este racio representa 30% da sua pontuacao FICO. Para obter uma taxa competitiva, deve utilizar 20% ou menos, mas as pontuacoes mais elevadas utilizam 10% ou menos do seu credito.

Idade media do credito - As entidades credoras querem trabalhar com pessoas com um longo historial de utilizacao responsavel do credito. A "boa" metrica para este efeito tende a ser uma idade media de 5 anos. Mas se nao tiver um longo historial, nao se preocupe; isto representa apenas 15% da sua pontuacao.

Mistura de credito - As melhores pontuacoes tem uma mistura de emprestimos e cartoes de credito no seu relatorio. Este factor nao e muito ponderado e representa apenas 10% da sua pontuacao, por isso, nao se preocupe se tiver apenas alguns emprestimos a estudantes ou apenas cartoes de credito.

Inqueritos dificeis - Sempre que o seu relatorio e obtido para um pedido de credito, e adicionado um inquerito dificil. Observe que ha uma diferenca entre verificacoes de credito duras vs. suaves, portanto, nao se preocupe se voce usar aplicativos ou sites que verificam seu credito diariamente. As consultas dificeis devem ser inferiores a tres por ano, mas isso representa apenas 10% de sua pontuacao total.

O resultado final

Novas mudancas nos LLPAs podem significar que voce esta pagando mais por uma hipoteca do que antes, portanto, obter sua pontuacao de credito o mais alto possivel antes de aplicar e essencial. Um aumento medio de 0,36% pode nao parecer muito, mas cada dolar conta no competitivo mercado imobiliario actual.