Grupo habitacional processa Huntington Beach por negação de projeto de condomínio de renda mista
LOS ANGELES, – Californianos para Homeownership, uma organização sem fins lucrativos patrocinada pela ASSOCIAÇÃO CALIFORNIA DE CORRETORESDE IMÓVEIS ® (C.A.R.) que visa resolver a crise habitacional da Califórnia através de litígio susto, hoje anunciou que entrou com uma ação contra a cidade de Huntington Beach. A ação contesta a rejeição de um projeto de condomínio de 48 unidades de renda mista. Este é o primeiro processo judicial da organização a Lei de Responsabilidade habitacional da Califórnia, também chamada de lei anti-NIMBY. A lei proíbe as cidades de negar projetos de desenvolvimento habitacional em conformidade com o zoneamento.
“HuntingtonBeach colocou as visões anti-habitação de seus moradores sobre a necessidade urgente da região de mais habitação, rejeitando um projeto que teria ajudado 48 famílias realizar seus sonhos de casa própria na Califórnia”, disse o presidente da C.A.R. Jared Martin. “Cidades como Huntington Beach precisam entender que há consequências por violar a lei estadual de habitação.”
Califórnia está no meio de um acesso severo da carcaça e de uma crise da disponibilidade. O estado tem um deficit da carcaça de 2 milhão a 3.5 milhão repousos e espesso 49th fora de 50 estados no número de unidades de carcaça per capita.
Para enfrentar a crise, o Estado há muito tempo tem uma prática de determinar as necessidades habitacionais regionais e exigir que as cidades identifiquem áreas onde a moradia pode ser desenvolvida para atender a essas necessidades. As cidades anti-habitação subverteram estas regras de formas cada vez mais criativas. Uma técnica comum é criar critérios de zoneamento que são tão vagos e subjetivos que permitem que a cidade vete qualquer projeto à vontade. Em resposta, o Estado desenvolveu leis para garantir que as cidades cumpram seus planos de uso da terra e penalizem as cidades se seus planos não gerarem moradia adequada.
A Lei de Responsabilidade habitacional é uma dessas leis. Exige que as cidades utilizem critérios específicos e objectivos para avaliar potenciais conjuntos habitacionais. Também torna difícil para os funcionários eleitos para anular a avaliação de um projeto feito pela equipe profissional de uma cidade. Estas réguas dão a colaboradores a previsibilidade que precisam de investir o tempo e o dinheiro em plantas para um desenvolvimento de carcaça potencial. A lei também permite que organizações sem fins lucrativos como californianos para homeownership para processar em nome do interesse público no aumento da habitação, sem a participação do desenvolvedor.
O projeto proposto em questão na ação judicial da organização sem fins lucrativos ofereceria 48 condomínios em um prédio de quatro andares de média densidade com um café no térreo. Cinco das unidades (10 por cento) forneceriam a carcaça disponível ato-restrita. O edifício substituiria uma loja de bebidas, uma casa unifamiliar e parte de um lava-jato em um monte de frente para ellis avenue perto do cruzamento com Beach Boulevard – duas vias principais da cidade. a praia da cidade e Edinger Corredores Plano Específico, este cruzamento foi selecionado para se tornar um dos centros de um bairro urbano walkable com lojas e habitação multifamiliar. O local do projeto está localizado diretamente em toda a Ellis Avenue a partir de um complexo de apartamentos de 274 unidades construído em 2015 com aproximadamente o dobro da densidade do projeto proposto.
“Este projeto está localizado exatamente onde a cidade disse que os desenvolvedores de habitação deve estar olhando para construir”, disse Matthew Gelfand, litigante do grupo em casa. “O desenvolvedor trabalhou em estreita colaboração com a cidade para projetar um belo projeto de zoneamento compatível. Ele ganhou a recomendação do pessoal da cidade, que descobriu que ele atendeu a todos os requisitos da cidade.”
Mas quando o projeto foi à comissão de planejamento, enfrentou uma oposição significativa dos moradores. A Comissão repetiu os comentários do público. Um comissário de planejamento observou que, embora o projeto “atenda às diretrizes apropriadas do código”, ele deve ser negado porque não se encaixa no “espírito” das regras da cidade. Ele também culpou o desenvolvedor por não se reunir com os comissários de planejamento fora do processo de reunião pública e por não oferecer prévias de alta tecnologia do projeto – por exemplo, usando óculos de realidade virtual. A Comissão orientou o pessoal a regressar com razões para rejeitar o projecto.
Os resultados finais da cidade para a negação centraram-se sobre impactos do tráfego, mesmo que a análise do tráfego do projeto mostrasse que durante horas máximas geraria somente um carro cada dois a três minutos ao longo da avenida de Ellis, uma passagem com quatro pistas no relevante direção de viagem. A cidade também culpou o projeto por não incluir mais espaço de varejo, embora o espaço de varejo adicional criaria um tráfego de veículos drasticamente maior de e para o projeto.
“Os resultados foram pré-textuais”, disse Gelfand. “As queixas dos vizinhos e da Comissão de Planejamento não estavam focados nas especificidades deste projeto, mas sobre a própria idéia de permitir que mais pessoas vivam ao longo ellis avenue, embora isso é exatamente onde a cidade está dizendo aos desenvolvedores para construir. No fim do dia, a comissão do planeamento veio acima com as razões vagas que poderiam ser usadas para negar todo o desenvolvimento de carcaça zoning-complacente no local. Os resultados da cidade são internamente inconsistentes e não passam o teste olfato mais básico, muito menos a barra alta estabelecida pela Lei de Responsabilidade habitacional.”
Huntington Beach é bem praticado em obstruir o desenvolvimento habitacional. O estado de Califórnia foi forçado recentemente a sue a cidade sobre sua decisão para reduzir ilegal o número de unidades novas permitidas na área específica da planta dos corredores da praia e de Edinger sem identificar locais de carcaça alternativos em outra parte na cidade. Por sua só vez, a cidade entrou com processos para invalidar várias leis estaduais de habitação, e anunciou recentemente que vai tentar invalidar mais dois. Esses processos estão em andamento.
Em seu processo, californianos para Homeownership procura uma ordem derrubando a negação da cidade, bem como o reembolso de seus custos e honorários advocatícios. Mais informações, incluindo a queixa legal contra Huntington Beach,estão disponíveis no site da organização em: https://caforhomes.org/hblawsuit
Californianos para homeownership é um 501 (c)(3) organização sem fins lucrativos patrocinado pela ASSOCIAÇÃO CALIFORNIA DE REALTORS® dedicado ao uso de ferramentas legais para enfrentar a crise habitacional da Califórnia. Por muito tempo, as cidades de Califórnia trataram a conformidade com a lei de carcaça do estado e federal como opcional. A organização procura mudar essa atitude aplicando proativamente a lei, em nome do importante interesse público em ter moradia adicional disponível para famílias em todos os níveis de renda. Californianos para homeownership foi criada pela ASSOCIAÇÃO CALIFORNIA DE CORRETORES DE IMÓVEIS® (C.A.R.), e recebe apoio financeiro da C.A.R. e doadores privados. Para fazer uma contribuição de caridade dedutível de impostos hoje, visite caforhomes.org.
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