1 de julho de 2019
O abismo entre investir e comprar imóveis
O relatório desenvolvido por Mariano Capellino, CEO da INMSA, investiga a metodologia que os fundos de investimento de grande porte usam para investir em imóveis e que difere significativamente com o costume de pequenos e médios investidores. O resultado deste costume: baixos rendimentos e sendo exposto a possíveis crises que afetam o valor de suas propriedades. Em geral, os investidores pensam que através da compra de uma propriedade que estão investindo. Mas realmente, não é assim. Quando o setor imobiliário fala sobre o desempenho de uma propriedade, há uma conversa particular do benefício econômico que seu aluguer produz. Isto é razoável porque uma propriedade é adquirida geralmente e mantida a longo prazo. Hoje no mundo, dependendo do tipo de ativo, um aluguel pode chegar, em média, um retorno da ordem de 6% por ano, embora em diferentes países, pode ser menor. Mas essa rentabilidade é teórica e bruta, uma vez que não leva em conta uma grande quantidade de despesas ocultas que afetam o resultado final. Por exemplo, seguro, falta de renda em períodos de vaga, custos de administração, impostos sobre a propriedade, custos de manutenção e reservas para reparos futuros da propriedade, entre outros. Finalmente, o desempenho acaba sendo quase metade do que é falado na indústria. Quando você fala que o rendimento é de 6%, na verdade o que o investidor coloca no bolso, acaba sendo cerca de 3% por ano. Em geral, uma vez que o aluguel é a única variável que é considerada para definir a rentabilidade de uma propriedade, e se considerarmos que pode ser de 3%, é lógico pensar que investir em imóveis não é um negócio atraente e de alto rendimento.
O investimento imobiliário é realmente outra coisa completamente diferente. O investimento imobiliário, como os grandes fundos de investimento dos bens imobiliários faz, incorpora 3 variáveis que a diferenciam do setor imobiliário tradicional que é orientada à compra e à conservação de bens imobiliários, e para não investir em bens imobiliários.
Uma das variáveis chaves de um investimento imobiliário real é comprar bem abaixo do valor de mercado. Os fundos de investimento dos bens imobiliários não adquirem bens imobiliários no valor que é comprado em uma companhia de bens imobiliários ou no preço ajustado por um colaborador do projeto desde que os custos transacionais da compra e da venda (comissões e ações) são aproximadamente 10% com algum diferenças de acordo com o país em questão. Se fizerem, começariam perdendo 10% do que foi investido, como é geralmente o caso com os compradores dos bens imobiliários. Os jogadores profissionais alcançam discontos em mercados oportunos de entre 20 e 30% do valor do bom no mercado para começar ganhar do momento zero. E fazem-no porque compram sofisticado carteiras dos bens imobiliários dos bancos que precisam de liquidá-los e em leilões.
A segunda variável-chave é a taxa de avaliação acelerada dapropriedade. A longo prazo, a taxa de apreciação anual real de um activo imobiliário, ou seja, a inflação de desconto, é praticamente zero. É por isso que os bens imobiliários são ditos um refúgio valioso. Agora, aqueles que investem profissionalmente, alcançar apreciações de mais de 10% reais anuais como eles procuram mercados que tiveram uma profunda crise e ativos, uma forte correção, ter tocado seu chão e há evidências de que seu valor começou a subir para recuperar o seu valor histórico. Em geral, quando um mercado cai 50% tem uma margem de entre 80 e 100% até que ocorrerá em um período de 4 a 7 anos, dependendo do tipo e classe de ativo.
E a terceira variável é a maximização da rentabilidade do aluguel. Quando você compra uma propriedade em um valor muito mais baixo do que o valor real, por exemplo 50% abaixo do valor histórico em um mercado desenvolvido onde os aluguéis permanecem constantes, o rendimento por o aluguel é dobrado geralmente. Em países como os EUA ou Espanha, por exemplo, o valor de um aluguel permanece constante-que porque o valor da propriedade tem caído tanto, a rentabilidade do aluguel realmente se torna um grande negócio. Por exemplo, hoje em Detroit o retorno deixado por um aluguel pode exceder 10% líquido anual. Em áreas suburbanas de Madri, a rentabilidade do aluguel é de cerca de 7% líquida anual esta tabela mostra a diferença entre o método tradicional dos bens imobiliários de investir contra uma metodologia profissional, que seja usada por grandes fundos reais ou como as poucas companhias de investimento dos bens imobiliários no mundo fazem. Sendo conservador, com descontos na compra, rendimentos e apreciações, com um modelo profissional, você pode obter retornos na ordem de 16,5% líquido anual sem alavancagem versus quase zero de rentabilidade deixada pelo modelo tradicional. É por isso que dizemos, há um abismo entre uma compra com um aluguel posterior com o que é realmente um investimento em imóveis.
